不動産

修繕積立金の月額が著しく低く設定されていると大規模修繕に必要な額が十分に積み立てられないから、将来困るのはマンションを購入した住民だ。マンションの売主が困ることはない。

マン点

マンション・チラシの定点観測

近年、東京の湾岸エリアを中心にタワーマンションが大量に供給されてきた。超高層マンションの今後の開発余地について推定してみた。

マン点

マンション・チラシの定点観測

ただいま5回目の引っ越しの手続き中です！ これまで良い物件、やさしい大家さんに恵まれたり、人を喰ったような嫌な不動産屋にあたったりといろいろありました（笑） このへんでわたしの経験をまとめておきます。 わたしは、 30代 東京住まい 男性 フリーランス です。 フリーランスなので、けっこう物件選びはけっこう苦労してきました（笑） そのぶん、役立つ知見もたまった気がします。 以下の項目を意識しながらアパートを探すと、おそらく納得感と安心感をもって新生活を始められるのではないでしょうか。 // ①【部屋探し】繁忙期を避けられればお得 ②【不動産屋選び】地域密着型がおすすめ ③【部屋選び】部屋に自分…

星野ソーダ

Minimal＆Pops

“宅地建物取引士”を略して“宅建士”と言うわね。あたしは“宅建士‘になってから、約20年になるけど、不動産業界に入ってから約2年間は”宅建士“の免許は持ってなかったのよ。不動産会社の営業担当で名刺に”宅建士“って書いてない方もよくいるわよね。中には“営業課長”とか“営業部長”って肩書きがあるのに、”宅建士“を持ってない方もいるわよ。知ってる方はいると思うけど、”宅建士“の免許がなくても不動産営業活動はできるのよ。不動産会社の店の中で5人の内1人だけ”宅建士“の免許を持っていればいいから、4人は”宅建士“の免許なしで営業活動ができるのよ。 でもね、”宅建士“の免許を持ってない人が営業担当者だった…

ラポール

いろんな家を売るオトコ

”媒介”って聞きなれない言葉だけど、”仲介”って意味なのよ。これならわかるでしょ。ようは、仲をとりもってくれることよ。だから、媒介契約は、『仲をとりもって下さい、あなたにお任せするので、お願いします。』というものなのよ。契約の種類が3種類あるのだけど、契約の縛りがきつい順でいくと、①”専属専任媒介契約”②”専任媒介契約”③”一般媒介契約”。いろいろ規定があるけど、他は割愛してわかりやすいところの説明をするわね。 ①専属専任媒介契約は数多くある不動産業者の中から1社にしか仲介を任せることができないのよ。それと、誰かが不動産売買の話しをあなたに直接話しを持ってきても任せた1社を通さないとだめなのね…

ラポール

いろんな家を売るオトコ

ざっくり言うとーー ◆分譲戸建て以外は減少傾向（全国） ◆分譲マンション、20年度は5.5万戸を下回る（首都圏） ◆分譲マンションの着工戸数、東京・大阪に偏り

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マンション・チラシの定点観測

継続力を身に付けるには、習慣化が近道。習慣化５つのコツと７つの手順でスキルアップを目指しましょう。副業やビジネスで、成功したり稼いだりするには、継続力は重要な要素です。しっかりと身に付け、仕事でもプライベートでも活用できるようにしましょう♪

ミヤビ屋

ミヤビ屋ブログ

『家族が増えて今の家が手狭になりました。だから、買い替えの為、家を売ろうと思ってとりあえず匿名で一括査定に申し込みました。でも、住宅ローン残より500万円も低い金額でしか売ないようでした。残った住宅ローン500万円を一括で返すことが困難です。もう少し我慢して、貯金して、ローン残を返せるようになってから買い替えを検討した方が良いのでしょうか？』 長くなったけど、よくありそうな質問ね。そもそも、売っても住宅ローンが残りそうだと思うと諦めて誰かに相談しない人が多いわね。でも、このパターンでも、買い替えすることが可能な場合があるのよ。金融機関によっては、売っても住宅ローンが残った場合、その残った住宅ロ…

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いろんな家を売るオトコ

古い家を売る時は、建物を解体して更地にした方が売れやすいわよね。家があると裏の方まで確認できなかったり、イメージがわかないわよね。だから、不動産会社の営業担当者は「解体した方が売れやすいので、解体しましょう！」って言うことがあるわね。これで終わりのトークなら、その営業担当は失格ね。解体した後どうなるかをちゃんと説明できたら合格ね。 土地と建物に毎年、固定資産税を払ってるじゃない。その税額は、土地の上に建物が建っていたら安くしてもらってるのよ。どれだけ安くなるかって？土地の面積によっては2段階にわかれるのだけど、ややこしくなるので、200㎡以下の土地についてにするわね。約60坪程度ね。それより大…

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前回は買う側からの視点で、”住んでる方がいる家の内見で気をつけること”を書いたけど、今回は逆に売る側からの場合よ。 わかっているけど、なかなか掃除するのもたいへんよね。実際どこまですればいいのか、やりだしたらきりがないわよね。でもね、家を売るんだったら家の中を見てもらわないときっと決まらないわね。だから、覚悟を決めないと！売れるまでは、常日頃からそこそこ綺麗にしとかないとダメよ。どれだけ広くて、間取りも良くて、設備が充実してても、掃除されてなくて汚かったらお客さんへの印象が悪く、せっかく決めようと思ってた人も、おじゃんになる可能性があるわよ。 それと、子供達はできるだけ外で遊んでいてもらうか、…

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物件の資料を見てそこそこ気に入ったら、次は中を見たいわよね 。売り出し中の家は、空家もあればまだ住んでいる家もあるわよ。空家だったら気兼ねなく見れるからいいんだけど、まだ住んでいる家だと気をつかっちゃうわよね。「気をつかわず好きに見た方がいいわよ」とは言えないわね。ある程度遠慮して、ある程度しかりと見るのがいいわね。小さなお子さんがはしゃいでたり、ネコちゃん、ワンちゃんがいると集中できないこともあるけど、そこはお互いさまで許してあげてね。それと、家の内見をする時は、その物件を紹介してくれた不動産会社の担当者が必ず立ち会うので、「勝手に見てきて下さい」なんてことはほぼないわね。売主さん側を担当し…

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どうも、44歳で孫ができた、不動産業界で働く、 現在47歳のおじいちゃん、ラポールです。 不動産売買歴、約22年の現役営業マンどすえ。 不動産豆知識①【不動産屋選び】 不動産屋と聞くと、少し抵抗がある方もいるわよね。 な～んとなく悪～いイメージが今もの残っているような気がするわ。 地元に根付いて、しゃっちょさん一人でやっている不動産屋から、 大手の不動産屋まで様々よね。 じゃぁ、不動産屋ってどうやって選べばいいの？ ズバリ！ 最終的には、”不動産屋”というより”担当者”を選ぶ‼ 不動産屋で担当がお客さんに付くのは、 ①ポータルサイト、ホームページやチラシなどから問い合わせをした時 ②物件は決ま…

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どうも、44歳で孫ができた、不動産業界で働く、 現在47歳のおじいちゃん、ラポールです。 不動産売買歴、約22年の現役営業マンどすえ。 不動産豆知識【物件選び①予算偏】 ①予算、②所在地、③大きさ、 物件選びの希望条件の柱となるのは、この三つよね。 まずは①の予算よね、 あり余るお金があれば苦労しないわよね。 みんないろんな事情があるわよね。 収入と支出で、買える物件が限られてくるのが現実よね。 もちろん、ほとんどの人がキャッシュ！ なんてことはないわよね。 そう、ほとんどの人が住宅ローンを組むわよね。 他に車のローンとかの借入がない前提で言っちゃうけど、 住宅ローンが組める金額の目安として、…

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どうも、44歳で孫ができた、不動産業界で働く、 現在47歳のおじいちゃん、ラポールです。 不動産売買歴、約22年の現役営業マンどすえ。 不動産豆知識【物件選び②所在地】 次は所在地、ようは場所や立地よね。 よくある希望が、駅近、学校区、実家近くよね。 希望は予算の中で検討する必要があるわよね。 駅近はすご～く限定されちゃうわよ。 駅が近くなると当然、高くなるしね。 結局、どこに重点を置くかよね。 気をつけてね、駅近にこだわり過ぎちゃうと 買えなくなっちゃうわよ。 あり余る予算があれば別でしょうけどね。 場所にこだわり過ぎて、 家族4人が土地15坪で、建物が21坪3LDK位の中古住宅に、 肩を狭…

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どうも、44歳で孫ができた、不動産業界で働く、 現在47歳のおじいちゃん、ラポールです。 不動産売買歴、約22年の現役営業マンどすえ。 不動産豆知識【物件選び③大きさ】 大きさって言うのは、土地と建物よね。 マンションってこともあるけど、 今回は土地付き建物のことにするわね。 結局、これも予算ありきよね。 狭くても駅が近い方がいいか、 広くて駅から離れている方がいいか、 迷うところよね。 奥さんとご主人で意見が分かれることもあるわよね。 はっきり言うわね。 奥さんの意見を尊重すべきね。 近頃は共働きで家事を分担して、 ご主人も料理作ったり、掃除、洗濯、子育てなんかも手伝う人も多いけど、 でもや…

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どうも、44歳で孫ができた、不動産業界で働く、 現在47歳のおじいちゃん、ラポールです。 不動産売買歴、約22年の現役営業マンどすえ。 不動産豆知識【家を買う時は営業担当者に流されないでね】 今回は不動産営業の裏事情を暴露するわね。 始めに言っておくけど、営業担当者もいろいろいて、 トークが上手くて調子のいい人もいれば、 トークは下手だけど一生懸命やってくれる人もいるのよね。 営業担当者がグイグイ押してきたら危険よ。 柔らかく押してくる営業担当者もいるから、 気づいたら、買付確約書(購入の意思表示の書面)にサインしてた、なんてこともあるわよ。 ここで裏事情の話しだけど、 不動産業者は物件が成約…

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どうも、44歳で孫ができた、不動産業界で働く、 現在47歳のおじいちゃん、ラポールです。 不動産売買歴、約22年の現役営業マンどすえ。 不動産豆知識【売物件求むのチラシの内容に騙されないで】 最近は、“売却求む！”ていうチラシはあまり入らないわよね。 家を売る時もネットの査定サイトで売ってもらう不動産会社を探すことが多いわよね。 でも今だにチラシを投函している不動産会社もいるのよ。 チラシに“ご近所で探している方が3組います“なんてことが書いてるの見たことある。 暴露するわよ❗️ 気を付けて、嘘が多いわよ。 不動産会社は何とかして、物件の売却を自分ところに依頼して欲しいのよ。 なんでって？ そ…

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どうも、44歳で孫ができた、不動産業界で働く、 現在47歳のおじいちゃん、ラポールです。 不動産売買歴、約22年の現役営業マンどすえ。 さて、今日のテーマは、 不動産豆知識【契約不適合責任免責って何？】 不動産広告や、不動産業者からもらう物件資料の備考欄に、 『契約不適合責任免責』 って書いてるの見たことあるわよね。 一文だけ書いていて、なんのこっちゃ、よね。 これだけで理解しろって、乱暴よね。 しかも、『契約不適合責任』をネットで調べても専門用語が書いていて、 またその言葉調べて、いったりきたりで、もううんざりよね。 安心して、あたしが3秒で理解させてあげる。 いくわよ、 『契約不適合責任』…

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家を買う時にはいろいろと外野がうるさいわよね。度々書いているけど、一番は親ね。それから、タチが悪いのが”拝み屋さん“なのよ。この時期に、この場所でこの家でいいかを見てくれる方なんだけど、みてもらうだけで、10万円とか20万円、有名な方ならもっと高く取るところもあるわね。例えば、「今あなたの住んでいるところから北東の方向で住むのはダメ」とか、「今年は家を買ったらダメ」とか、「この家の部屋の配置が良くない」とか、好き勝手に言うわね。それを守れば、運気が良い方向に行くならいいと思う方もいるでしょうけど... ぶっちゃけ言うは、やめときなさい！お金がもったいない。人って思い込むとそっちの方に向かうもの…

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“鬼門”を最近はあまり気にすることはなくなってきたわね。読んで字のごとくだけど、鬼が通る門よね。ここに玄関とかトイレやキッチンなんかがあると悪いことが起こると言われてるわね。角度とか細かいところは省くけど、“表鬼門”は北東のあたりで、“裏鬼門”は南西のあたりなのよ。ぶっちゃけ、これを気にしていたら、家として成り立たないことが多いのよ。有り余る敷地があれば、お好きどうぞって感じだけど、15〜30坪位の土地で、これを避けるのは至難の技よ。トイレとかの水廻りは排水口の位置さえ避ければいいとかって言う説もあったりするわね。昔は今みたいな設備が良くなくて、トイレが汲み取りだったりで、その位置にあると臭い…

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結論から言うと2〜3時間位ね。 不動産の売買契約は、いきなり“契約書”からじゃあないのよ。まずは“重要事項の説明書”ってのがあって、物件に関する説明を聞いて、ちゃんと理解、納得してから、“契約書”の説明に入るの。ぶっちゃけ、納得できなかったら、契約はしなくていいのよ。本来は、契約日までに“重要事項の説明書”の説明を受けることになってるのよ。でも、慣習的には同じ日にやっちゃうわのよ。だから、“重要事項の説明書”で特に大事なところは当日までに説明を受けておく方がいいわね。当日、「そんなこと聞いてないよ！」ってことがないように、営業担当者がちゃんと事前に説明してくれるわよ。もし、何も言ってこなければ…

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副業を継続して続けていきたい人は、3つのポイントを抑えましょう！特に習慣化は大切！記事を読むと、三日坊主だった人でも継続が出来るようになるはずです♪むずかしいことはありません。ミヤビ屋が実践していることなので、確立された方法が身に付きます！

ミヤビ屋

ミヤビ屋ブログ

前回は金利のことを書いたけど、今回は意外とスルーされる重要なことを書くわね。 欲しい家を買うのに住宅ローンが通ると嬉しいわよね。でも、ここで安心しちゃったらダメよ、最終の取引までは気を抜いちゃダメよ。これから書くことは、営業担当者が言わないといけないことなんだけど、言わない方もいるので気をつけてね。 まず、途中でローンを組んだりしたらダメよ。住宅ローンが通ったから、車も買い替えよう！って、そこでローン組んじゃうと大変なことになることもあるのよ。それによっては、住宅ローンの承認が取り消されることもあるわよ。金融機関は住宅ローンの承認を下ろす時に、他に借り入れがないか調べるのよ。それから、住宅ロー…

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どうも、44歳で孫ができた、不動産業界で働く、 現在47歳のおじいちゃん、ラポールです。 不動産売買歴、約22年の現役営業マンどすえ。 さて、今日のテーマは、 不動産豆知識【ローン代行手数料って必要？】 家を買うほとんどの人が住宅ローンを組むわよね。 直接、金融機関に行く人って極わずかなのよね。 まぁ、ぶっちゃけて言えば、めんどくさい！ってのもあるけど、 そろえる書類がすご～くたくさんあったりして、 しかもその書類がどれかもわからないのよね。 金融機関の担当者から丁寧に説明を受けても、 いろいろありすぎて、忘れちゃうのよね。 だから、不動産会社がお客さんの代わりにローン審査に必要な書類を集めて…

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どうも、44歳で孫ができた、不動産業界で働く、 現在47歳のおじいちゃん、ラポールです。 不動産売買歴、約22年の現役営業マンどすえ。 さて、今日のテーマは、 不動産豆知識【不動産買付確約書と申込証拠金10万円】 この家を買いたい！、これに決めた！と思ったら、 書面を書く必要があるのよ。 その書面は、『不動産買付確約書』とか『不動産購入申込書』とか言われていて、 条件が成立したら買います、という意思表示の書面ね。 条件っていうのは、価格やローンのことだったり、まぁそうね、 取り引きの期日なんかもあるわね。 ようは、あなたが、値引きしてくれたら買う！と思ったら、この書面を出すのよ。 ローンについ…

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どうも、44歳で孫ができた、不動産業界で働く、 現在47歳のおじいちゃん、ラポールです。 不動産売買歴、約22年の現役営業マンどすえ。 さて、今日のテーマは、 ■不動産豆知識 【契約の時の手付金っていくら準備すればいいの】 前回は『不動産買付確約書』のこと書いたけど、 条件がまとまって、いよいよ契約となった時に不安なのが、 手付金の額よね。 一体いくら準備したらいいかって？ 実は決まりはないのよ。 慣習的には、物件価格の1割位よね。 価格が2,000万円なら200万円、 え、そんな大金すぐに出せないって。 そこは売主さんとの相談ね。 売主さんが個人の方なら不動産会社がとりまとめてくれるので、 …

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家の買い時、ズバリ！いうわよ！ ”あなたが買おうと思った時” ハイおしまいね！。 なんて、ちょっと解説するわね。これってよく聞かれることがあるわね。「もう少ししたら価格が下がるから、それを待った方がいい？」確かに、できる限り安く買いたいわよね。気持ちはわかるわ。でもね、あなたが気に入る物件がその時にある？気に入った物件の価格が下がるまで残ってる？ぶっちゃけ、答えはわからない！のよね。わからないことをいちいち考えるより、買おうと思った時がその時なのよ。当然、資金や住宅ローンが通ることが前提よ。思いつきじゃなくて、家が必要で、ちゃんと買える条件が整っての話しよ。 住宅ローンが払っていけるか不安に思…

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マイホームは、一戸建てかマンションかで迷うところが多いわよね。どっちがいいかってのは、はっきり言うわよ！ あなた次第ね！ 猫派？犬派？みたいなもんね。それぞれ長所と短所があるので、今回はマンションのことを書くわね。取り方によってはいいとも悪いとも言えないこともあるけどねぇ。 まず、長所からね。まぁ、どっちかというと近所付き合いは少ないから、それが面倒な人には長所になるわね。でも、逆にお子さんなんかいるところは、マンション内で友達ができることもあって、子供達は楽しいわよね。オートロックのマンションなんかは、中に庭があったりして、子供達が遊んでいても安心よね。それと、マンションの管理体制にもよるけ…

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前回はマンションについて書いたけど、今回は一戸建ての長所と短所、いくわよ！ じゃあ、長所からいくわよ。やっぱり土地があるのがいいわね。建物が古くなって価値がなくなっても、土地の価値は残るわよね。景気が良くなって、土地の価格が上がることもあるわよ。当然、逆もあるけどね。次の世代に土地を引き継いで、また新しい建物を建てることもできるじゃない。それと、子供達が少々暴れても、隣に気を使わなくてもいいのよ。さすがにお大声出しちゃうと、ご近所迷惑だけどね。まだあるわよ、駐車スペースありきだけど、買い物たくさんして大荷物になっても、車からすぐに運べちゃうのがいいわよね。洗車もできるわよ。庭があれば、ガーデニ…

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いろんな家を売るオトコ

物件を選ぶ時に、重要なのが道路なのよ。ここを以外とスルーする人がいたりするのよ。基本的には、いわゆる接道要件と言って土地が幅員4m以上の建築基準法上の道路に土地の間口が2m以上接してないと、建物が建てらないのよ。その要件を満たしてないと土地の価値は激減して、住宅ローンも組むことができないわね。間口が2m以上なくても条例とかで緩和してるところあるわね。たとえ道路が市とか都道府県の管理する道路でも、建築基準法上の道路になってないことがあるわよ。逆に私道でも、建築基準法上の道路になってることもあるわ。建築基準法上の道路に接してなければ、必ずそうい文章が物件資料に書いてあって、“再建築不可”と書いてあ…

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よく悩むわね。家を買うのか借りるのか。ひとりの人もいれば、家族4人とか、親も一緒だとか、いろんなパターンがあるわね。今回は、これから結婚する若い二人で初めて家を買うパターンでいくわよ。 結論から言うと、買えるなら買った方がいいわね。今は金利が0.5%を切る住宅ローン商品もあるし、物件と諸費用もぜ〜ぶ住宅ローンが組めて、自己資金0でも買えちゃうからよ。物件の場所や大きさなんかによって価格が変わるけど、賃貸で借りるよりは毎月の支払いが少なくてすむこともあるわよ。それに賃貸だとすご〜く気を使うじゃない。壁とか床とか傷つけちゃったら、修理代を払わななくちゃいけないでしょ。家を買ってしまえば、壁に押しピ…

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今回は初めて家を買う新婚さんや結婚予定の方向けに書くわね。まず、以前にも書いたけど、一戸建てかマンションかで迷うわよね。それと、安めの中古にするか、やっぱり少々予算が上がっても新築にするかよね。まあ、そこは二人でよく話しあってね。ここで多少、二人がもめるとことがあるわよね。でも、ラブラブな二人だから、どっちかがどっちかに合わそうとして、大きくもめるケースは少ないわよね。 結婚する時って、いろんなこと決めるのにお互いの意見がぶつかり合うことがあるわよね。例えば、結婚式ね。場所とか日程とか、それに衣装とか、すご～く決めることがたくさんあって、しかも自分たちの意見だけではなく、家族、親族の意見や予定…

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前回は、結婚して初めて家を買う時フリープランの新築一戸建ては、決めることがた～くさんあって、新婚さんやこれから結婚する方はよくもめることがある、と書いたわよね。で、実際どんなことを決めるのか、ざっと書くわね。前回も書いたけど、選べる箇所は事業主さんにもよるけど、一般的なフルコースを書くわよ。 ①平面図（間取り図）…法規制の遵守、予算内 ②立面図…屋根の形状（切妻、片流れ、寄棟）、外壁の貼り分けアクセントなど ③外回り関係の色…雨樋（あまどい）、破風（はふう）、軒天（のきてん）など ④外壁の種類と色…現在は、サイディング貼りが多く、メーカー選択可の場合有 ⑤サッシの色…メーカー選択可の場合有 ⑥…

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地番と番地の違いってわかる？不動産業界や建築業界にいなかったら、 あまり意識して使い分けることはないわよね。地番は登記簿で管理している土地の所在地番号のことよ。登記簿ってのは、かみ砕いていうと、不動産がどういう状態にあるか（土地なら宅地なのか田んぼなのかとか）、誰がもっているのか、担保にしてお金をかりているか、なんかを記録しているものよ。番地ってのは、建物の住居表示といわれていて、いわゆる住所ね。なんで、わざわざ土地（地番）と建物（番地）で分けるの？って思うわよね。例えばさあ、大きな土地に、その土地を借りた人達50人が家を建てたりするとね、管理する番号が地番だけだと、50人ともみんな住所が一緒…

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建ぺい率と容積率って聞いたことあるわよね。意外と正しく知らない人がいるので、簡単に説明するわね。 まず、”建ぺい率”いくわよ！すご～く簡単な次の図を見てね。 太い線が土地で、青いところが建物ね。すご～く簡単に説明するわよ。太い線で囲まれた土地の面積に対する青いところの建物の割合のことを言うのよ。残念！この説明では合格点はあげられないわ。不動産会社に入ったばかりで、勉強不足の人の回答ね。これでは、建ぺい率をオーバーした違反建築物を見過ごしてしまうわね。 じゃあ、次の図を見てね。 赤いところが増えたわよね。じゃあ正しくて、すご～く簡単な説明いくわよ。太い線で囲まれた土地の面積に対する建物を真上から…

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よく○○駅徒歩5分！、〇〇小学校徒歩10分！ってポータルサイトや不動産会社のホームページの物件概要に書いてあるのを見るわよね。知ってる人は結構いるかも知れないけど、目的地まで徒歩でかかる時間は、80ｍ1分で表示されているのよ。そして、小数点以下は切り上げになるのよ。例えば、500ｍだと、500÷80＝6.25で7分になるのよ。ところで、ロードカウンターやウォーキングメジャーとか呼び方はいろいろだけど、歩いて距離を測る計測器があるのよ。これを使って物件から駅までの距離を測るのよ。 暴露しちゃうけど、実際に歩いて計測している不動産会社はあまりないわよ。計測器すら持ってないところもるわよ。あたしもい…

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住宅ローンは変動金利か固定金利か悩むわね。実はこれ、金融機関の方に聞いてもどっちがいいかはっきりとした答えは出てこないのよ。なんでかって？それは、今後のことは誰もわからないからなのよ。 金融機関によって優遇幅があって、変動金利と固定金利の利率は様々よね。だいたいは変動金利の方が安いわね。でもね、キャンペーンとかもあったりして、3年とか5年とか短期の固定の方が安かったり、同じ位だったりすることもあるわね。 みんな知ってると思うけど“フラット35”っていうのがあって、全期間固定金利なんだけど、これを使う方はちょくちょく聞くわね。でも、金利は変動金利よりだいぶ高いのよ。変動金利は経済状況により金利が…

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